Oszustwo prawie doskonałe

Osoby lokujące kapitał w nieruchomości często nie interesują się swoim majątkiem do momentu… sprzedaży inwestycji. I tu mogą być niemile zaskoczeni. Zdarza się, że z osamotnionych działek i budynków korzystają inni, łamiąc przy tym prawo.

Z takiej okazji, do zrobienia dobrego interesu na cudzym terenie, skorzystała krakowska firma reklamowa Mediadoran Sp. z o.o. Przy ruchliwym skrzyżowaniu na warszawskim Zaciszu, u zbiegu ulic Radzymińskiej i Łodygowej, bez zgody właściciela nieruchomości firma na ogrodzonej posesji postawiła profesjonalną konstrukcję przeznaczoną do umieszczenia dużego billboardu reklamowego. Na stronie internetowej spółki (www.mediadoran.pl) głównym magnesem jest informacja o supertanich billboardach w dobrych lokalizacjach dużych miast. Znane domy mediowe oferują tego typu reklamę średnio za ok. 900-1000 zł netto miesięcznie, niezależnie od lokalizacji. Nasza bohaterka przy długoterminowej umowie sprzedaje swoje usługi nawet o połowę taniej. W tej sprawie rozpoczęliśmy
własne śledztwo we wrześniu ub.r, kiedy skontaktowaliśmy się z ówczesnym właścicielem działki, proszącym o zachowanie anonimowości (obecnie nieruchomość zmieniła właściciela).

Zdziwienie

Właściciel był bardzo zdziwiony faktem, że ktoś korzysta z jego posesji. Szukając źródła całego zamieszania, skontaktowałem się z przedstawicielami renomowanej podwarszawskiej firmy Honda Matraszek, której reklamowy wizerunek unosił się nad głowami przechodniów. Trochę zdziwieni właściciele dilera poinformowali, że mają podpisaną umowę na kampanię reklamową z Mediadoran Sp. z o.o. Umowę ze strony krakowskiej spółki podpisywał jej prokurent, który jednocześnie jest małżonkiem właścicielki firmy. Zadzwoniłem więc do właścicielki i spytałem, dlaczego zamieściła reklamę na cudzej posesji.

Zaczęło się przepraszanie i opowieści o trudnej sytuacji firmy. Duża porcja lamentu zakończyła się pytaniem: „Co mam teraz zrobić?”.

Kodeks w ruch

Odpowiedź była prosta – zrekompensować zaistniałe szkody. Ponieważ kondycja finansowa spółki, według relacji właścicielki, nie pozwala na naprawienie szkód w drodze polubownej, poszkodowany w tej sprawie właściciel nieruchomości chce skierować sprawę na drogę sądową. Możliwym rozwiązaniem jest również zawiadomienie prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Można zarzucić firmie nielegalne wkroczenie na ogrodzony teren (art. 193 Kodeksu karnego) oraz czerpanie korzyści z tytułu bezprawnej instalacji billboardu. Kontrakt z dilerem Hondy trwał prawie dwa lata i opiewał na kwotę 530,70 zł brutto miesięcznie.

Z pewnością wpływ na atrakcyjność oferty miał czynsz dzierżawny, którego firma reklamowa nie płaciła! Szczegółów przytoczonej umowy nie znam, jednak renomowane firmy zajmujące się reklamą zewnętrzną informują swoich klientów, że są dysponentami wybranej lokalizacji. Jak było w tym przypadku? Sprawdzi sąd, a o dalszych losach tej sprawy wkrótce napiszemy.

Błędne wrażenie

Billboard został już usunięty w wyniku realizacji inwestycji przez nowego właściciela. Opierając się na powszechnie panujących trendach, można stwierdzić, że gros reklamodawców polega na zapewnieniach firm reklamowych bez wglądu w umowy dzierżawne.

W takim razie równie dobrze moglibyśmy zawrzeć umowę na reklamę przy głównej arterii dowolnego miasta. Jednak na działkach należących do Skarbu Państwa stawianie nielegalnych billboardów jest mało ciekawym rozwiązaniem. Mimo że wiele miejskich działek sprawia wrażenie „wolnych” i mogłyby one przynosić dochód nawet przez kilka lat, to w przypadku wyjścia procederu na jaw – co jest wielce prawdopodobne – przeciwko oszustom stanie zbyt potężny przeciwnik, żeby wodzić go za nos.

Lepiej sprawdzić!

Nie spotkaliśmy podobnych przypadków, ale to nie oznacza, że wcale ich nie ma. Osoby, które kupują większą liczbę nieruchomości, często rozsianych po całym kraju czy świecie, nie mają czasu na regularne wizytacje swoich dóbr. Inwestorzy żartobliwie podkreślają, że nie ma potrzeby jeździć z Warszawy pod Zieloną Górę, żeby oglądać trawę. Warto jednak, przynajmniej raz na pół roku, odwiedzić swoją działkę, żeby przekonać się, czy przypadkiem nie powstało na niej np. dzikie wysypisko śmieci lub parking strzeżony, bo „sprytnych”, szukających łatwego zarobku nie brakuje.

Prywatni detektywi twierdzą, że rozmach działania przy tego typu czynach wskazuje na dobre przygotowanie gruntu do realizacji „przedsięwzięcia”. Montaż tablicy o wysokości ponad dwóch metrów i szerokości ponad pięciu metrów nie trwa przecież pięć minut. Musiały zaistnieć tu takie czynniki, jak baczna obserwacja nieruchomości i wywiad środowiskowy przeprowadzony wśród sąsiadów. Oczywiście, sąsiedzi nie zdają sobie sprawy, co się może wydarzyć. Przecież wnikliwe pytania odnośnie atrakcyjnych nieruchomości zadają często osoby zainteresowane ich kupnem.

Gdy przypadkiem zorientujemy się, że ktoś robi biznes na naszej działce, łatwiej będzie nam dochodzić swoich roszczeń, gdy nasz teren jest ogrodzony. Sprawca nie może się wtedy tłumaczyć, że nie wiedział, że posesja do kogoś należy.

Sprzedam cudzą nieruchomość!

Dobra informacja miała zapewne kluczowe znaczenie w kolejnej próbie oszustwa, która dzięki przypadkowi szybko ujrzała światło dzienne. Sprawa była wielowątkowa i dość zawiła – nawet dla prokuratury, która umorzyła postępowanie, gdyż nie odnalazła sprawców – dlatego przedstawię ją w dużym skrócie, chcąc jedynie zwrócić uwagę właścicieli nieruchomości mieszkających za granicą. W 2001 r. trafiła w moje ręce lukratywna oferta sprzedaży kamienicy przy ul. Chmielnej 18 w Warszawie. Dysponentem oferty było biuro nieruchomości, a sprzedającym pełnomocnik właściciela, ustanowiony aktem notarialnym. Los sprawił, że tydzień po zapoznaniu się z dokumentacją nieruchomości spotkałem jej właściciela. Jakież było jego oburzenie na wieść o tym, że jego kamienica krąży po rynku i reprezentuje go pełnomocnik. Ustaliwszy, że jest to oszustwo szyte grubymi nićmi, sprawę natychmiast zgłosił na policję, a w księdze wieczystej dokonano wpisu blokującego możliwość sprzedaży lub dzierżawy.

Śledztwo ustaliło, że fałszywy właściciel, na podstawie podrobionych dokumentów tożsamości, ustanowił pełnomocnika do sprzedaży „swojej” nieruchomości. Według prywatnych detektywów, aby dokonać tak poważnego przestępstwa, jakim jest sprzedaż cudzej nieruchomości w centrum miasta, trzeba mieć informacje powszechnie niedostępne. Dokumenty, którymi posługiwali się oszuści, wskazywały na to, że była to robota profesjonalistów. Nie chodzi tu tylko o dowody osobiste czy paszporty, ale też o kwity z gminy. W tym przypadku smaku dodaje fakt, że fałszywa oferta została zgłoszona – jak mniemam zupełnie przypadkiem – do biura nieruchomości należącego do rodziny byłego urzędnika miejskiego.

Rzeczywisty właściciel kamienicy, który był już starszym człowiekiem, na stałe przebywał we Francji. Praktycznie stamtąd sprawował pieczę nad swoim dziedzictwem, najpierw nadzorował trudny proces odzyskania nieruchomości od Skarbu Państwa, zabranej tuż po wojnie dekretem Bieruta, a następnie
przygotowywał ją do sprzedaży (obiekt ma już nowego właściciela).

Do podobnych spraw, gdzie ktoś sprzedawał lub wynajmował cudzą nieruchomość, podszywając się pod jej właściciela, dochodziło w Polsce wielokrotnie. Kupujący powinni skrupulatnie sprawdzać dokumenty, zwracając przy tym uwagę na najdrobniejsze szczegóły, ponieważ to oni tracą najwięcej w przypadku sfingowanej transakcji.

Od czerwca mamy możliwość wglądu w większość ksiąg wieczystych za pośrednictwem internetu (http://ekw.ms.gov.pl). Żeby skorzystać z bazy, trzeba znać numer księgi wieczystej. Chociaż do końca nie da nam to stuprocentowej gwarancji, to w wielu przypadkach (np. wynajem mieszkania) będziemy mogli zweryfikować dane przed dokonaniem pochopnej decyzji.

GRZEGORZ SMOKTUNOWICZ

źródło: Eurogospodarka 7/2010