Ustawa deweloperska (cz. 3)

Już 29 kwietnia br. wejdzie w życie długo oczekiwana ustawa deweloperska, tj. ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U z 2011 r., Nr 232, poz. 1377). Już teraz warto zapoznać się z jej rozwiązaniami i nie dać się zaskoczyć nowej regulacji.

W dwóch ostatnich wydaniach „Eurogospodarki” omówiono zagadnienia związane ze środkami ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej i treść umowy deweloperskiej. Niniejszy artykuł dotyczy przeniesienia prawa do lokalu lub domu, protokołu z odbioru, kwestii związanych z odstąpieniem od umowy deweloperskiej oraz postępowaniem upadłościowym wobec deweloperów.

Przeniesienie prawa do lokalu lub domu, protokół z odbioru, wady

Przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu lub domu poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu jest natomiast zobowiązany usunąć uznane wady. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W zakresie nieuregulowanym w przepisach ustawy deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi.

Odstąpienie nabywcy od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w poniższych przypadkach:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymienionych w ramce (czytaj - cz. 2 z numeru 1/2012);
2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z przepisami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa do lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W pięciu pierwszych nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W przypadku, o którym mowa w pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa do lokalu lub domu, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje w tym wypadku roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. Skorzystanie z prawa odstąpienia ma ten skutek, że umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Ważne! Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy, aby wywołało zamierzony skutek, musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Odstąpienie dewelopera od umowy

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w dwóch przypadkach:
1) niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej
2) niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo do lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów

Uchwalenie ustawy deweloperskiej pociągnęło za sobą zmiany w prawie upadłościowy. Do ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze dodany został cały tytuł (art. 4251–4255) regulujący zagadnienia związane z postępowaniem upadłościowym deweloperów. Przepisy te stosuje się w razie ogłoszenia upadłości dewelopera w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej. Przewidują one, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 4254 ust. 1 pkt 2, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Wszystkie te środki, prawa oraz dopłaty, o których mowa, związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich, stanowią odpowiednio osobne masy upadłości. Oznaczenie mienia wchodzącego w skład osobnych mas upadłości należy do sędziego-komisarza.

Rozwiązania przyjęte w przypadku upadłości deweloperskiej wyłączają zastosowanie, do zobowiązań niepieniężnych upadłego względem nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, przepis art. 91 ust. 2 prawa upadłościowego, który przewiduje, że zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Natomiast w razie podjęcia przez zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych uchwały w przedmiocie:
1) zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, o których mowa w ustawie o ochronie nabywcy, albo
2) kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo
3) zawarcia układu, o którym mowa w art. 271 ust. 1 prawa upadłościowego (układ likwidacyjny) lub
4) uchylenia podjętej uchwały przez sędziego-komisarza – mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodzi do masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego przekształcają się w zobowiązania pieniężne. Zgromadzenie nabywców podejmuje wyżej wymienione uchwały w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.

Zgromadzenie nabywców, którego zwołanie dla każdej osobnej masy upadłości jest obowiązkowe, może wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę albo syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Do zgromadzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy o zgromadzeniu wierzycieli.

Ważne! W przypadku podjęcia uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk przenosi na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a kwoty pozostałe w osobnej masie upadłości wchodzą do funduszów masy upadłości.

Przepisy karne

Ustawa deweloperska opisuje też trzy czyny karalne. Po pierwsze przewiduje, że kto będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny (wykroczenie). Po drugie, za podawanie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji lub zatajania informacji grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Po trzecie, takiej samej karze podlega ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Ważne!
1) Obowiązek zapewnia nabywcom zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej (środki ochrony) znajduje zastosowanie do tych przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, czyli po 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania tych środków ochrony.
2) Jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed 29 kwietnia 2012 r., pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych.
3) Po terminie dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian.

MICHAŁ CHYLAK
prawnik współpracujący z Helsińską Fundacją Praw Człowieka