Droga konieczna?!

Tomasz S. zwrócił się do sądu rejonowego z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej drogi koniecznej do swojej działki niemającej dostępu do drogi publicznej. Pozostali uczestnicy postępowania – Danuta W. i Jan K. – przez których działki miałaby przebiegać drogą konieczną, wnieśli o oddalenie wniosku. Sąd Rejonowy wniosek oddalił.

Ustalił, że nieruchomość Tomasza S. nie jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, istnieje bowiem droga dojazdowa, z której obecnie może korzystać. Sąd uznał, że brak jest podstaw do ustanowienia służebności drogi koniecznej do działki Tomasza S. w sposób przez niego zaproponowany, jako sprzeczny z interesem społeczno-gospodarczym (stanowiłby znaczne obciążenie własności Danuty W. i Jana K.). Sąd apelacyjny utrzymał orzeczenie sądu rejonowego. Dopiero Sąd Najwyższy uchylił oba postanowienia i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi rejonowemu.

Sąd Najwyższy podkreślił, że brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel działki pozbawionej dostępu komunikuje się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na umowie z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, jeżeli z siecią dróg publicznych łączy ją szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga, która jest powszechnie dostępna. SN przypomniał, że sąd nie jest związany żądaniem wniosku, co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej – stosownie do wyników postępowania dowodowego powinien wytyczyć drogę przez nieruchomość właścicieli, przeciwko którym żądanie nie było skierowane. Z tego względu adresatem roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej są właściciele lub użytkownicy wieczyści, przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym.

Drogę konieczną przeprowadza się mając na względzie potrzeby nieruchomości odizolowanej od sieci połączeń z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Jeżeli jednak brak dostępu jest następstwem podziału nieruchomości w wyniku umowy i nie dojdzie do porozumienia pomiędzy zainteresowanymi, drogę należy wytyczyć, o ile jest to możliwe, przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej, choćby ustanowienie szlaku przez inne nieruchomości powodowało dla nich mniejszy uszczerbek. Nie należy przeprowadzać drogi koniecznej ze względu na przesłankę interesu społeczno-gospodarczego przez grunt, który był przedmiotem umowy, jeżeli powodowałoby to dla niego nieporównywalnie dużo większy uszczerbek niż dla innych sąsiednich nieruchomości. Takie wyliczone uszczerbki powinny wynikać z dokonanych ustaleń. Przy ocenie interesu społeczno-gospodarczego należy uwzględniać także potrzeby nieruchomości izolowanej.

Postanowienie SN z 12 października 2011 r., sygn. II CSK 94/11.

MICHAŁ CHYLAK